17 appartements pour 2 000 € ?
ump — Un mot de passe pourri recent 2026-02-11 · Voir sur Substack ↗
17 biens pour 2K€/mois : stupide ou génie ? J'ai refait le calcul réel. Avec les vraies charges, la vacance, le crédit. Et comparé à la villa Bali fantasmée. Résultat : vous vous trompez tous de bataille. https://unmotdepassepourri.substack.com/p/17-appartements-pour-2-000
1/ "17 biens pour 2 000 €/mois" vs "une villa Bali" Le débat fait rage. Mais personne ne compare les vrais chiffres. Alors j'ai refait le calcul — avec les vraies charges, la dette, le temps. Thread sur ce que tout le monde rate. 👇
2/ Cas A : 17 studios à 60K€ = 1M€ financés à 3,5% sur 25 ans. Remboursement annuel : 61 000 € Loyers bruts : 61 200 € Donc cash-flow neutre ? Non. Charges réelles : taxe foncière, PNO, vacance, entretien → -15-20%. Reste ~50K nets. Face à 61K de crédit. Effort : 1 000 €/mois.
3/ "Donc tu perds de l'argent !" Faux. Dans ces 61K€ de remboursement : ~30K sont du capital. Tu ne perds rien. Tu transformes du cash en actif. C'est le prix du levier. Pendant 15 ans, tu es sous tension. Puis tout bascule.
4/ À 20 ans : les crédits s'éteignent. Les 61 200 € bruts deviennent ~49K nets annuels = 4 000 €/mois. Sans dette. Le modèle français n'est pas rentable tout de suite. Il explose quand la dette fond. Bali, lui, plafonne dès le jour 1.
5/ Cas B : villa Bali, 400K€ all-in (construction + juridique + mobilier). Rendement brut affiché : 12-15%. Rendement net réel (après gestion, maintenance, vacance) : 7-9%. Sur 400K : ~2 500 €/mois. Mais : → 400K immobilisés → Aucun levier → Leasehold, pas vraie propriété
6/ Comparaison à 20 ans : France : 4 000 €/mois, dette nulle, 17 actifs liquides revendables par lot. Bali : 2 500 €/mois, 400K toujours bloqués, actif unique sur marché de niche. Le problème n'est pas les "17 chiottes". C'est que vous comparez jour 1 vs horizon 20 ans.
7/ Mon avis terrain : Les deux modèles sont valides. Mais pas pour les mêmes profils. Bali = rendement immédiat, capital immobilisé, risque politique/juridique. France = effort initial, levier massif, explosion différée. Choisir, c'est assumer un pari temporel.
8/ Pour aller plus loin sur le calcul réel, les charges oubliées, et pourquoi personne ne vous parle du vrai déclic à 15-20 ans : https://unmotdepassepourri.substack.com/p/17-appartements-pour-2-000
17 biens à crédit, c'est 1 000 €/mois d'effort pendant 15 ans. Puis 4 000 €/mois sans dette. La villa Bali fait 2 500 €/mois dès le début. Mais plafonne. Le vrai arbitrage n'est pas rendement vs galère. C'est patience vs liquidité immédiate.
Vous comparez "17 chiottes bouchées" à "villa piscine à Bali". Mais vous oubliez que dans 20 ans, les 17 apparts sont à vous. La villa reste en leasehold, sur un marché de niche, avec un gestionnaire que vous ne contrôlez pas. Propriété ≠ exploitation.
Investir à Bali, c'est troquer du levier bancaire contre du rêve Instagram. 400K cash pour 2 500 €/mois sans propriété réelle, c'est un placement médiocre maquillé en lifestyle. Mais ça fait de meilleures stories que 17 T1 à Limoges.